Грамотно составить договор аренды – одна из самых сложных и ответственных задач для владельца кофейни. В этом материале мы расскажем, на что необходимо обратить внимание.

Стороны договора – арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В договоре обязательно нужно прописать следующие пункты: преамбулу, описание объекта нежилого помещения, арендную стоимость, сроки, права и обязанности, а также реквизиты сторон.
 
Также в договоре должны быть прописаны существенные условия: те, по которым стороны сделки должны прийти к взаимному согласию и закрепить их в тексте. К ним относятся объект договора (указываются адрес, площадь, вид, целевое использование), стоимость аренды. Если этих условий нет, договор можно признать недействительным. Срок существенным условием договора аренды не является.

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а также краткосрочный (менее года) не нуждается в государственной регистрации.

Виды аренды и расчеты индексации

Объект, который вам понравится, может перейти к вам в пользование на правах как аренды, так и субаренды. С чем лучше иметь дело? Комментирует директор по развитию сети спешелти-кофеен Balance Coffee Размик Сарибекян: «Мы стараемся заключать прямые договоры аренды, но, безусловно, есть ситуации, когда бизнес идет на субаренду, и риски в данном случае оправданы ключевыми характеристиками помещения: локация, коммуникации, цена. Однако всегда важно помнить о юридических тонкостях работы с договорами субаренды и особенно тщательно фиксировать в договоре все моменты такого вида сотрудничества. В нашем портфеле также есть договоры субаренды, но при их заключении мы обязательно фиксируем следующие условия: убираем де-юре возможность выхода арендодателя из договора, тем самым сохраняя главенствующее право для нас заключать прямой договор аренды с собственником».

Вне зависимости от того, идет ли речь о прямой аренде или субаренде, вы можете предусмотреть, чтобы вам не повышали арендную ставку, либо оговорить размер индексации. По словам HoReCA-юриста Юлии Вербицкой, средняя ставка – 3–5%, и на большее она со своими клиентами не соглашается, но можно встретить и 10%. «Кофейня может десять лет просуществовать на одном месте. И мы сразу должны думать: какая у нас арендная плата будет, например, через семь лет?» – предупреждает эксперт.

Арбитражный юрист и налоговый консультант, основательница сети кофеен Coffee Ray в Москве и резидент Stream Coffee Club Инна Ершова предлагает ориентироваться на индекс потребительских цен (далее – ИПЦ) – статистический показатель, показывающий изменение стоимости набора определенных товаров и услуг. «Инфляция общая зачастую бывает выше, – говорит Ершова. – А поскольку у нас общепит, ИПЦ наиболее реально отражает картину в отрасли. Как правило, используется годовой ИПЦ. Он может быть 6%, а может – 4,5%. Важно помнить, что всегда есть пространство для переговоров и, если вас уведомили о планах поднять арендную плату, вы можете обратиться к собственнику и попросить не повышать ее хотя бы какой-то период, приведя весомые аргументы, они всегда есть, их просто надо грамотно сформулировать».

11 месяцев или долгосрок: плюсы и минусы

Balance Coffee придерживается четкой позиции по данному вопросу: для стабильно работающей точки продаж долгосрочный договор всегда выгоднее и безопаснее: «В открытие одной кофейни Balance мы инвестируем до 20 млн ₽. Конечно, сумма инвестиций зависит от формата отдельно взятой точки, но в любом случае речь идет об объемах, при которых мы не можем позволить себе краткосрочные договоры аренды, так как это влечет за собой неоправданные риски. Однако, если вы по каким-либо причинам принимаете решение пойти на риск краткосрочного договора, необходимо, во-первых, корректно оценить возможные потери от инвестиций в неотделимые улучшения, которые вы не вернете в случае прекращения сотрудничества, а во-вторых, вынести из договора условия по выходу арендодателя по его инициативе», – говорят в Balance Coffee

«У многих арендодателей в договоре прописано, что они могут отказаться от договора (т. е. фактически расторгнуть его), предупредив арендатора за месяц или два, – подтверждает Юлия Вербицкая. – Но для общепита это совершенно неприемлемое условие».

Если период аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом контрагента за три месяца. В договоре можно указать и другой срок такого уведомления. В целом долгосрочный договор расторгнуть сложнее. Но это тоже не панацея. По словам Юлии Вербицкой, зачастую предпринимателям предлагают такую форму договора, где прописано, что документ рассчитан на 11 месяцев и потом автоматически продляется.

«Нет никакой гарантии, что с нами продлят договор через 11 месяцев именно на этих условиях. Сам договор могут продлить, а арендную плату при этом поднять на 30–50%, – подчеркивает юрист. – Ну а если мы говорим про длительный срок, нужно заключать соглашение на 2–5 лет. Причем я всегда предлагаю своим клиентам, раз мы все равно на какой-то долгий срок ориентируемся, сразу заключать соглашение на 5–10 лет, но мы для себя прописываем возможность отказаться от договора. А возможности просто так отказаться от договора у арендодателя нет. Мы не просто ставим перегородки, мы еще делаем хороший ремонт, проводим вентиляцию – помещение становится дороже. Поэтому чаще всего адекватные арендодатели соглашаются на такое условие».

«Почему в юридической практике возникло 11 месяцев, мне как юристу на самом деле непонятно, – делится опытом владелица Coffee Ray Ирина Ершова. – У меня всегда договор на 364 дня, удобно же – календарный год. Я заключаю соглашение с 2 января по 31 декабря». По условиям этот вариант фактически равен 11 месяцам, подчеркивает эксперт, и, если вам удобнее так, можно попробовать.

 
Так что, если выбирать между 11 месяцами и долгосроком, плюсы и минусы есть в обоих вариантах. Если вы все же выбираете краткосрочный договор, можете прописать, что как арендатор вы имеете право приоритетного заключения договора на тех же условиях на тот же срок. В случае с краткосрочным договором государственная регистрация не нужна.

«Неотделимые улучшения»

Еще один важный аспект – так называемые неотделимые улучшения. Отделимое улучшение – это когда можно без вреда отделить что-то от носителя, например, передвинуть диван. Но если вы снимете блок установленного кондиционера, трубы уже никуда не денутся. Таким образом, к неотделимым улучшениям относится практически любой ремонт в помещении. 

 
Если вы, улучшив помещение, при перезаключении договора на следующие 11 месяцев не поднимете вопрос о компенсации, вернуть эти средства уже не получится. «Мы вдруг вспоминаем: дорогой мой товарищ, я тебе тут кондиционеры ставил, заплати мне 3 миллиона за эту систему. А арендодатель отвечает: вот последний 11-месячный договор, ты принял помещение уже с кондиционером. Ваше достижение как бы обнуляется. В акте приема-передачи на это важно обратить внимание», – рассказывает Ирина Ершова.

Перегородки Шредингера

Конфигурация помещения, которая прописана в кадастре, должна соответствовать реальности. На практике это зачастую не так, потому что на согласование перепланировки уходит много времени.

«Некоторые помещения не подходят [под кофейню] в принципе, – предупреждает юрист Юлия Вербицкая. – Это чаще всего старые здания, потому что там техническая документация ведется с начала прошлого века, 1911–1917 годов. Такой страшный коктейль из правообладателей! С новыми зданиями попроще, там все-таки в кадастр все нормально внесено, но за исключением перепланировок, в них практически всегда что-то таится. Бывает, что арендодатель сдает помещение, в котором уже есть неоконченная перепланировка. И мы видим, что каких-нибудь перегородок на плане нет. Это надо прописать в договоре: мы приняли в таком виде, чтобы нас не заставили все обратно вернуть».

Госучреждения и застройщики

Основатель кофейни Vera Coffee Андрей Гребенщиков предупреждает: при выборе арендодателя большие сложности могут возникнуть с госучреждениями. С такими объектами договор обычно заключают на долгосрок, а значит, он подлежит госрегистрации через Росреестр. Это нормальный процесс, но он требует скрупулезности в работе с документами: так, Гребенщикову отказывали пять раз под надуманными, с его точки зрения, предлогами. Например, в качестве причины отказа указывали отсутствие доверенности госслужащего на подписание договора, хотя ее прикрепили в конце договора аренды.

HoReCa-юрист Юлия Вербицкая приводит кейс из своей практики, когда ей нужно было согласовать помещение, расположенное в здании вуза. Арендодатель предоставил договор, юрист внесла правки. Дальше, по ее словам, адекватного диалога не получилось. «Особенно в госорганах есть такие юристы, которые на все что угодно говорят “нельзя”. Им скидываешь правки – они это воспринимают как вызов», – делится юрист.

По мнению Вербицкой, этим грешат и управляющие компании крупных застройщиков. «Высылаешь правки – обычный собственник смотрит их неделю максимум. Тут же нам спустя месяц ожидания говорят, что ничего не согласовано, мы предлагаем встретиться и пообщаться с теми, кто принимает решение по этому вопросу, – нет, мы не будем. Рассчитывают, что человек, который в этом не разбирается, подпишет все как есть. Если арендодатель не идет на переговоры, значит, это не наше помещение», – считает эксперт.

Конечно же, и адекватные арендодатели тоже принимают не все правки, однако они стараются прислушиваться к опытным коллегам, говорит Вербицкая: обычно соглашаются на 40–50% исправлений, и нужно постараться договориться об оптимальных условиях для всех.

Эксперт рассказывает о еще одном нюансе, связанном с открытием кофейни в здании учебного заведения: «Мы обязаны соблюдать лимит по наценке на продукцию. Обычно в случае с кофейней она может составлять 100–250%. В вузах эта ставка отличается в разы: 20–30% в зависимости от региона, а обосновано это тем, что туда приходят студенты. Для нас это нерентабельно. Есть вариант взять такое помещение через аукцион под свою деятельность, а если берешь без аукциона, тогда ты должен и наценку сделать минимальную в соответствии с этими тарифами».

Дела семейные

Немаловажно, заключаете ли вы договор аренды с ИП или юрлицом. Арендодатель-ИП мог купить нежилое помещение, например, находясь в браке. Если супруги не заключали брачный договор, то помещение юридически становится их совместной собственностью. В таком случае потребуется согласие второго супруга на сделку.

«Мы листаем паспорт или спрашиваем арендодателя напрямую: а вы не в браке случайно купили это помещение? Может, он купил, а потом женился или замуж вышла. Это все равно будет его или ее личное. Или он купил в браке, а потом развелся, тут уже другая ситуация», – поясняет Вербицкая.

Репутация

Стоит обратить внимание на то, как часто менялись арендаторы помещения, например, если они держались по три-четыре месяца, это подозрительно. Причины могут быть разные, но все равно примерную историю желательно проследить, пообщаться с предыдущим арендаторами и соседями.

Не полагайтесь на «нормальные отношения» и заключайте допсоглашения

Сложно предусмотреть все нюансы на старте, но если вы что-то не учли, вы можете составлять допсоглашения к основному договору. Но на изменение условий договора должны согласиться обе стороны. В договоре можно прописать порядок изменения: например, вы предупреждаете собственника о такой необходимости за два месяца, если он не соглашается, договор расторгается – если вас, конечно, это устраивает.

Будьте пессимистами

На вопрос SC о том, улучшались или ухудшались платежные условия по аренде в ходе работы, Размик Сарибекян делится подходом к планированию расходов на аренду в Balance Coffee: «Мы достаточно точно научились прогнозировать выручку кофеен, базируясь на пятилетних данных компании, сезонности, колебаниях потребительского спроса и макроэкономической ситуации в регионах присутствия и в мире в целом. При построении финансовой модели новой кофейни мы всегда немного пессимизируем наш прогноз, чтобы оставить люфт для непредвиденных сценариев. Однако в компании внедрены инструменты управления выручкой, в том числе через продуктовую матрицу, которые позволяют нам оперативно реагировать на внешние вызовы и нивелировать колебания показателей».

Убедитесь, что не возникнет проблемы с приемкой товара

Заключая договор аренды с собственником помещения в ТЦ или ЖК, нужно обязательно предусмотреть разрешенное время ремонтных работ, а также порядок вывоза-ввоза товаров, продуктов, стройматериалов. Проверьте, есть ли в здании загрузочное помещение, исправен ли грузовой лифт.

 
Вот что рассказывает SC Инна Ершова: «У нас не подъехать на машине ко входу в ТЦ, только через парковку. Хорошо, что есть дебаркадер для разгрузки и погрузки на -1 этаже, но рабочий идет по всему ТЦ, чтобы донести три коробки до нашей кофейни. В следующий раз я обязательно эти вопросы перед заключением договора задам: а как осуществляется погрузка и разгрузка товара, приемка, как ко мне поставщики будут заезжать, парковка платная или нет? А еще, когда мы заходили в ТЦ, мы могли работать только ночью: с 8 утра до 10 вечера было нельзя ничего делать, даже мебель нам не разрешали собирать».

Разберитесь, кто отвечает за пожарную безопасность

Оборудовать помещение системой пожарной безопасности должен собственник, без этого принять помещение в эксплуатацию невозможно, подчеркивает Инна Ершова. Соблюдать правила и назначать ответственного – это уже обязанность арендодателя.

 
«У меня как у юриста встречались такие договоры, когда я говорю собственнику: “Ты в курсе, что ты пожарку должен в помещении провести? В документе написано, что ты ответственен за то, чтобы оборудовать помещение пожарной системой, системой оповещения. Это будет стоить 100–150 тыс. ₽, считай, месячная аренда”. В ТЦ это вряд ли встретится, их не сдают в эксплуатацию без этих систем. А вот если отдельно стоящее здание, на это стоит обратить внимание. В ЖК это встречается не всегда», – делится эксперт

Если речь идет о ТЦ, Александр Голобоков, основатель «Мастерской кофе» в Иркутске, рекомендует предусмотреть в договоре отсутствие товаров из этой же группы ближе, чем на 100 метров рядом с вашим заведением или на одном с вами этаже. Иначе у вас появятся внеплановые конкуренты. Это можно предусмотреть на этапе заключения договора. 

Помните: франчайзи тоже плачут

Франчайзи берут на себя риски по аренде площадки. Хорошие франчайзинговые компании подсказывают, дают покупателю франшизы юридическую поддержку. «Можно проговорить эти условия. Кто берет в аренду, тот и будет полностью отвечать, – отмечает Юлия Вербицкая. – Но обычно как раз сами пользователи франшизы действуют как самостоятельные субъекты: берут аренду и все сопутствующие риски на себя».

Договаривайтесь

К Инне Ершовой обращались как к арендодателю с просьбой понизить арендную плату, писала такие письма и она как предприниматель: «Всегда можно объяснить собственнику, что структура себестоимости твоего продукта такова, что такая-то арендная плата не соответствует рынку. Арендодатель – это же тоже предприниматель, он так же, как и ты, заинтересован в получении прибыли. И у него нет интереса тебя задавить арендой так, чтобы ты просто ушел и обанкротился. Рынок перенасыщен, найти нормального арендатора, который будет формировать рынок, сложно. Да, не всегда арендодатели идут навстречу, но если вы якорный арендатор, всегда можно договориться».

Чтобы проверить арендодателя, нужно запросить полный пакет документов из ЕГРН, убедиться, что нет залога, используется ли помещение по назначению. В зависимости от вашего опыта и объема бизнеса это можно сделать как самостоятельно, так и с помощью юриста. По оценкам спикеров SC, стоимость таких услуг в Москве, включая полное проведение сделки, может составлять 10–30 тыс. ₽.

 
Есть юридические услуги, на которых можно сэкономить. Например, зарегистрировать ИП или ООО можно самостоятельно. Юлия Вербицкая склоняется к тому, что самому все предусмотреть скорее невозможно: «Можно не знать нюансов о вывесках, пожарной безопасности. Если мы берем небольшой кусочек площади под точку “кофе с собой”, можно не нанимать юриста, потому что мы рискуем только тем, что пойдем искать другое место. Но если мы берем какое-то среднестатистическое помещение под кофейню, вы вложите в ремонт минимум 6 млн ₽. Когда вы тратите такие деньги, плюс у вас хорошая клиентская база, суперлокация, экономить 20–30 тыс. ₽. совершенно нецелесообразно».

 
Налоговый консультант и владелица Coffee Ray Инна Ершова в беседе с SC приводит такие оценки: «Экспертиза договора – 5–15 тыс. ₽. А самому, в принципе, несложно все проверить. Я думаю, что в любом случае первое прочтение – твое. А дальше, если есть сомнения, можно обратиться к профессионалу».